|
В прошедшем месяце МАГР вынесла вердикт: к концу года цены возрастут на 3-4%. Прогноз МАГР можно признать вполне достоверным: цена 1 кв. м практически во всех новостройках в сентябре, как и в предыдущие месяцы, в среднем росла на $10-15, что очень близко к 1% в месяц.
летом цены на квартиры в Бутове находились в диапазоне $570-710 за метр в зависимости от количества комнат. В сентябре цены уже находились в интервале $670-870 за метр. Нетрудно подсчитать, что за один-два месяца цены выросли на 15-20%. Причина довольно проста. В начале лета были фактически прекращены продажи в ближайшем к Бутову районе массовой застройке Марьино. Строители воспользовались отсутствием конкуренции и подняли цены. В конце сентября квартиры в Марьине снова появились в продаже. В октябре-ноябре их будет еще больше: именно на это время намечено начало строительства и, следовательно, продажи нескольких новых корпусов в Марьине и Люблине. Однако ниже бутовских ценам уже не быть.
Дело в том, что среди застройщиков существует негласная договоренность не устанавливать цены ниже существующих на сопоставимое по качеству и месторасположению жилье. В результате цены растут скачкообразно и без сколько-нибудь очевидных предпосылок, причем не только в районах массовой застройки. Стоимость панельного жилья в районе метро "Речной вокзал" в начале года находилась в интервале $800-850 за кв. м. Весной на ул.Ляпидевского в продаже появились квартиры в домах серии П-44Т, монтаж которых осуществлял ДСК-1, а инвестором был МФС-6. Раньше МФС-6 возводил в этом районе монолитные дома и продавал их в среднем по $950 за кв. м. Квартиры в панельных новостройках выставили по той же цене, и они не слишком быстро, но были распроданы. В конце сентября на этой улице поступили в продажу квартиры в домах серии П-3М, и цена осталась на том же уровне.
Что касается элитного жилья, то применительно к нему ценовые скачки скорее правило, чем исключение. Застройщики используют ценовую политику в маркетинговых целях, заранее объявляя о дате очередного повышения цен. В целом это не более чем удачный PR-ход. Характерный пример - компания объявившая о повышении цен на свои новостройки (с 10 октября на $200 за метр. Аналогичной тактики придерживаются и другие компании, поднимающие цены не чаще чем раз в три месяца.
То, что в среднем рост цен в сентябре не превысил 1%, не подлежит сомнению, как и то, что такие темпы сохранятся до конца года. Но покупателям стоит иметь в виду, что это прогноз в среднем по рынку, а цены на квартиры в присмотренном районе и тем более доме могут возрасти вдруг и куда ощутимее, чем предсказывают риэлтеры.
На вторичном рынке спрос действительно увеличился - по данным компании "Кутузовский проспект", не меньше чем на 20%. А предложение не только не возросло, но даже уменьшилось ориентировочно на 5%. Повышение цен в такой ситуации было неизбежно, однако тотального подъема не произошло. В среднем цены возросли не более чем на 3%, но только в среднем. Фавориты рынка - квартиры в 5-, 9- и 12-этажных панельных домах - прибавили в весе почти на 8%. Почти на столько же подорожали квартиры в "сталинских" домах.
То, что рост цен на дешевую панель и "сталинский" кирпич практически одинаков, не случайность. В последние два-три месяца квартиры в кирпичных домах 50-60-х годов - особенно на Ленинском, Ленинградском и Кутузовском проспектах - пользуются повышенным спросом. На Ленинском проспекте средняя цена 1 кв. м за прошедший месяц повысилась с $1250 до $1350. Однако в большинстве случаев продажа квартир в этих домах связана с расселением коммуналок или семейными разъездами. Квартиры для расселенцев подыскивают в панельных домах 60-70-х годов.
По словам руководителя управления вторичного рынка сделки, связанные с приобретением альтернативного жилья, составляют 80% в структуре вторичного рынка Москвы. Поэтому можно с уверенностью говорить, что сентябрьский рост цен спровоцирован очередной волной расселений. Причем в наибольшей степени он коснулся дешевых однокомнатных квартир.
Элитный сектор, напротив, в прошедшем месяце существенно не подорожал. После сезона летних отпусков продавцы по привычке попытались поднять цены, но из этого ничего не вышло. Продавцам приходится или идти на уступки, или ждать того единственного покупателя несколько месяцев (для сравнения: дешевые однокомнатные квартиры в сентябре продавались за две-три недели, двухкомнатные - за три-четыре). В какой-то степени дорогие квартиры уравновесили рынок, не дав сентябрьскому повышению цен приобрести форсированный характер.
На рынке аренды осенний бум все-таки произошел. Однокомнатную квартиру на периферийных станциях метро сейчас можно снять не дешевле чем за $250 в месяц. Такая же квартира в 2-3 станциях от Кольцевой линии метро обойдется в лучшем случае в $350 в месяц. В центре - это уже $500. Весной цены были ниже приблизительно на $100. В конце августа произошел первый скачок - в среднем на $50. В сентябре он повторился, и в результате арендные ставки достигли максимальных показателей с середины 1998 г.
Причин столь стремительного роста несколько. Во-первых, сезонная. Во-вторых, с каждым годом в Москве становится все больше приезжих и самостоятельной молодежи, располагающей достаточными средствами, чтобы снять квартиру и жить отдельно от родителей.
Из-за искусственно взвинченного роста цен многие из них вынуждены переезжать в менее привлекательное по сравнению с предыдущим жилье. В результате усилилось давление на самый дешевый сектор - однокомнатные квартиры и комнаты. Однако в октябре этот процесс закончится, а в ноябре можно будет ожидать даже некоторого спада". Учитывая, что в большинстве случаев жилье сдается на длительный срок, арендаторам по возможности стоит хотя бы на некоторое время воздержаться от заключения договоров, а владельцам квартир, напротив, самое время воспользоваться благоприятной конъюнктурой.
Спрос на элитные квартиры тоже вырос. В результате арендные ставки в этом сегменте рынка фактически не изменились, хотя количество сделок возросло. При этом в сентябре риэлтеры отметили ряд новых тенденций на рынке. Иностранные арендаторы элитного жилья (40% от общего количества) при выборе квартиры все чаще ориентируются на близость к месту работы. Различные недостатки подъезда и дома, да и самой квартиры иностранцы переносят значительно легче, если до офиса не больше 15 минут езды на машине, а еще лучше - пешком.
В сентябре рост спроса и общего количества сделок на рынке аренды привел к тому, что риэлтеры фактически повсеместно перестали идти на компромисс с арендаторами относительно комиссионного вознаграждения. Если раньше можно было договориться на 70 или 80% от ежемесячной арендной платы, то сейчас меньше чем на 100% рассчитывать не приходится.
|