ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок недвижимости - Недвижимость
Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различ-
ных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного ме-
тода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от
имеющейся в распоряжении эксперта информации.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации;
если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогич-
ных квартир на жилищном рынке, то  метод прямого анализа
продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оп-
тимальным считается один из методов затратного подхода.
Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования
объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки
необходимы для того, чтобы  развитие объекта недвижимости,
лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее метода-
ми.
Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.
Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-
оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как
можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных раз-
личными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объ-
екта.
Все методы оценки недвижимости группируются в три подхода: затратный, доход-
ный и сравнительный (рыночный).
Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта
в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объ-
ект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта
недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод
сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.
Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода использу-
ются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.
Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого
сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.