Подъем цен на недвижимость закончился
Рынок недвижимости - Недвижимость
Достаточно многочисленный класс инвесторов, вкладывавший средства и в недвижимость, и в фондовый рынок, чтобы компенсировать биржевые потери последнего времени, продают инвестиционное жилье. К этому решению инвесторов подталкивают и намечающиеся кризисные явления в самой строительной отрасли — сложности с получением кредитов, отказ от новых проектов. В результате предложение на рынке жилья, в том числе и недостроенного, растет темпами, опережающими спрос, и по прогнозам экспертов, цены перестанут расти в ближайшее время.

Схема выхода из "жилого актива" зависит от формы договора, который инвестор заключает с застройщиком. По данным портала irn.ru за 2007 год в Москве и Подмосковье объем покупаемой недвижимости по договору долевого участия составил только 10,6%, по вексельным схемам — 24%, по договору предварительной купли-продажи — 20,8%, по договору соинвестирования — 21,1%. Остальные 23,5% приходятся на смешанные схемы.

Самая юридически защищенная форма — это договор долевого участия. Ему посвящен специальный закон — "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Дольщик, желающий продать квартиру, должен заключить договор с покупателем, отдать его в регистрационную палату, а застройщик в этом случае лишь уведомляется о сделке. Пользуются такой формой договора редко из-за необходимости при его заключении с застройщиком оплачивать сразу половину стоимости квартиры. "На вторичном рынке таких сделок 70-80 тыс.",— говорит Владислав Луцков. Для инвестора, желающего побыстрее продать недвижимость, главный плюс такого договора в том, что процесс перерегистрации квартиры на нового владельца занимает всего месяц.

Дополнительные сложности у частного инвестора могут возникнуть, если квартира была куплена в кредит. В случае переуступки прав банк должен принять покупателя в качестве нового заемщика. Если новый заемщик не соответствует требованиям банка, то продавец должен перед передачей прав расплатиться с банком по кредиту.

Главная сложность при продаже квартир в недостроенных домах — найти покупателя. "Наш опрос показал, что 70% потенциальных покупателей жилья не хотят приобретать квартиру в недостроенном доме",— отмечает заместитель гендиректора компании "Новый город" Наталья Ветлугина.

Как ни парадоксально, но инвесторы теоретически могут заработать на штрафах, которые застройщик платит за просрочку сдачи объекта. По закону размер штрафа составляет 1/300 ставки рефинансирования (11%) за день просрочки от стоимости квартиры. Если квартира оценивается в $200 тыс., то за год просрочки ее сдачи инвестор может получить почти $30 тыс. компенсации. "Но если процент неустойки достигнет критического уровня (свыше 20% от объема обязательств), то девелоперу будет выгодно объявить себя банкротом, тогда дольщик рискует остаться не только без прибыли, но и без вложенных средств",— считает Владислав Луцков.