Торговые центры нового поколения
Тенденции - Недвижимость
Переход к строительству интеллектуальных ТЦ вместо обычных зданий пока нельзя назвать массовым. На данный момент в России даже не существует какой-то тенденции, которая позволяла бы выявить движение в этом направлении. Но тем не менее современные торговые предприятия, в значительной степени руководствуясь экономическими причинами, открывают новую страницу ведения бизнеса. Затраты на оборудование ТЦ относительно дорогостоящими интегрированными автоматизированными системами управления средствами жизнеобеспечения, инженерным и функциональным оборудованием, телекоммуникациями быстро окупаются за счет снижения эксплуатационных затрат. При правильной организации эксплуатационные затраты здания снижаются благодаря существенному энергосбережению, снижению численности обслуживающего персонала и оперативности принятия решений. Интеллектуальным ТЦ управляет система, которая должна уметь распознавать конкретные ситуации, происходящие в здании, и реагировать на них соответствующим образом. Здание должно быть спроектировано так, чтобы все его системы могли интегрироваться друг с другом с минимальными затратами, а их обслуживание было бы организовано оптимальным образом. Кроме того, проект интеллектуального здания предполагает возможность наращивания и видоизменения конфигурации таких систем, как: системы жизнеобеспечения, телекоммуникационные системы, противопожарные системы, локальные вычислительные сети, комплекс технических средств охраны, офисные службы.

«Сущность интеллектуального здания определяется как набор систем, тесно интегрированных в одном или нескольких зданиях. Ведь если управляющая компания имеет ряд ТЦ, которые находятся в разных городах или даже регионах России, то автоматизация всех бизнес-процессов, технологического обеспечения, форм отчетности перед центральным офисом компании упрощается в несколько раз. Причем владение информацией в режиме on-line позволяет избежать накопления больших объемов лишних сведений», — отметил Виталий Езопов, генеральный директор телекоммуникационной компании «Мастертел».

Как правило, наибольшие трудности возникают на этапе строительства первого объекта, который является неким ядром всей системы торгового предприятия из нескольких зданий. При организации и планировании второго, третьего ТЦ становится уже невыгодно содержать большое количество обслуживающего персонала: технический, организационный и другие ресурсы предоставляет центральный офис. Для функционирования ТЦ уже достаточно службы охраны, администрации, инженерной и службы уборки. Исходя из требований экономии ресурсов, увеличения производительности и эффективной эксплуатации здания заказчиком, под «интеллектуальным» зданием (или комплексом зданий) может пониматься также и более простая форма «жизни интеллекта» — единая мониторинговая диспетчерская система, опирающаяся на сеть датчиков. Такая архитектура позволяет задавать параметры и контролировать ситуацию в ТЦ, но исключает возможность непосредственного управления оборудованием с рабочего места диспетчера. Это ступень к более полной автоматизации.

На сегодняшний день в России есть опыт строительства как первого, более сложного варианта «интеллектуального» здания, так и второго, «упрощенного», но тем не менее эффективного в эксплуатации. В современном здании общее количество интегрированных на разных уровнях инженерных систем достигает нескольких десятков. Но в любом случае их эффективная работа зависит от комплекса централизованного управления.

Стандартный — и чаще всего встречающийся в настоящее время — подход к строительству ТЦ и его инженерных систем состоит в том, что заказчик нанимает генерального подрядчика. Исполнитель в свою очередь берет подрядчиков по строительным работам, телекоммуникационным и инженерным системам, специализирующихся в соответствующих областях. Большинство производителей различных систем ТЦ мало заботятся о возможности интеграции их продуктов с продуктами других производителей. Часто имеет место достаточно низкий уровень разработок, что приводит к дополнительным трудностям при попытках объединения систем друг с другом. В результате заказчик получает в лучшем случае частично автоматизированную систему управления с очень сложными и ненадежными связями между системами, а чаще всего — просто набор никак не связанных между собой инженерных, телекоммуникационных систем без центральной системы управления. Такой результат приводит к резкому росту расходов при эксплуатации здания и его инженерных систем.

«Чтобы избежать большинства проблем при создании четкой системы управления зданием, в настоящее время заказчики все чаще обращаются к услугам системных интеграторов, которые становятся наряду с генеральным подрядчиком и генеральным проектировщиком одним из основных подрядчиков при строительстве интеллектуального ТЦ», — сказал Игорь Грачев, глава проекта интеллектуального здания компании «АйТи».

Участие системного интегратора позволяет в полной мере реализовать концепцию интеллектуального здания, что способствует существенному уменьшению количества ошибок при создании систем и соответственно снижению расходов на эксплуатацию здания после его сдачи.

Системный интегратор осуществляет координацию работ по соблюдению стандартов проектирования систем, вводит единую систему документирования и маркировки компонентов, проектирует единую систему обслуживаемых закладных деталей и конструкций, технических и технологических помещений, специализированных строительных конструкций, то есть инженерную инфраструктуру здания.

Для упрощения обслуживания кабельной системы проводится классификация и унификация кабелей, применяемых в здании, создается универсальная кабельная система, использующая единые кабельные каналы и центры коммутации. Проводится классификация и стандартизация размещения оборудования в здании: оборудование контроля и управления, активное оборудование инженерных систем, оборудование рабочих мест, включая оборудование сбора и обработки информации с датчиков, и т.д. Системный интегратор в соответствии с техническими условиями и предпочтениями заказчика проводит выбор поставщиков и подрядчиков по инженерным системам, системам телекоммуникаций, а также выбор системы диспетчеризации ТЦ.
  
Телекоммуникационные технологии

Телекоммуникационный оператор получает несколько типовых схем реализации своих услуг для интеллектуального ТЦ: Е1 (канал ISDN под телефонию); IP (оборудование для видео, Интронета, Интернета); каналообразующее оборудование (например, «прозрачный» канал для подключения банкоматов).

После того, как управляющая компания и арендаторы ТЦ определились с набором телекоммуникационных услуг, телекоммуникационный оператор устанавливает необходимые сервисы и возможность центрального узла связи для всего ТЦ, подключая нужное оборудование. Если управленец или арендатор имеет одну точку продаж, то система телекоммуникации довольно проста. Но весьма часто арендаторы, да и сами ТЦ становятся сетевыми. Здесь уже возникает необходимость в использовании услуги VPN (Virtual Private Net — виртуальная частная сеть). При открытии нового сетевого магазина заказчику достаточно подключить телекомоборудование, чтобы попасть в локальную сеть своей организации. Это канальная инфраструктура на базе уже существующего узла передачи данных.

Другая услуга телекомсистемы — VPDN (виртуальная частная сеть, которая выделяется динамически). У многих арендаторов ТЦ есть удаленные торговые точки, для которых экономически невыгодно наличие постоянного выделенного канала передачи данных, так как подключения происходят, например, раз или два в месяц. Для периодической отчетности перед центральным офисом создается удаленная коммуникация с помощью мобильного или аналогового телефона. При подключении телефона и компьютера происходит соединение с внутренней сетью компании. Телекомоператор в таком случае создает лишь модемный пул для перехода из канала телефонии в канал передачи данных.

Подобные возможности позволяют управляющей компании и арендатору ТЦ при значительной экономии средств иметь наиболее полную информацию о состоянии своего бизнеса. Управленец, сидящий в центральном офисе, в любой момент может получить полную информацию о текущей ситуации в своем бизнесе.

Система отчетности приобретает совершенно другой вид. Отпадает необходимость собирать отчеты по всем магазинам, потом подсчитывать общий процент продаж и т.д. Автоматическая система заносит в базу данных всю необходимую информацию. Далее компьютерная система составляет отчет по определенным параметрам, которые хочет знать управляющий компании. Как следствие — грамотное управление бизнесом и извлечение наибольшего дохода.

Автоматизированная телекомсистема позволяет управляющей компании точно подсчитать количество посетителей ТЦ. Подобные рейтинги необходимы для расчета оптимальной арендной ставки компаниям — арендаторам ТЦ.

Также телекомсистема очень выгодна и для покупателей: при ее использовании будут отбираться только те торговые точки, которые пользуются наибольшим спросом у покупателей. Система автоматизированного контроля позволит определить и покупательскую способность всех арендаторов ТЦ. Если магазин по каким-то причинам начинает выпадать из общей «картины» продаж ТЦ, то его заменяют другим торговым объектом.

В заключение следует отметить, что между обычным зданием и интеллектуальным существуют принципиальные различия. Традиционные решения телекоммуникационного, инженерного оборудования обычного здания представляют собой совокупность отдельных, не взаимодействующих между собой — автономных — систем, нередко создающих опасность друг для друга. Ими управляют разные диспетчерские системы. В этом случае очень сложно произвести наращивание системы без демонтажа и перепланировки здания. А интеллектуальное здание характеризует интеграция систем при полном их взаимодействии. Объединенные в интегрированный комплекс системы организованы с учетом возможных будущих изменений уже на этапе проектирования. Наблюдение и управление за функционированием всех систем осуществляется с одного пункта — автоматизированного рабочего места (АРМ).