Стоимость земли в Москве
Продажа - Недвижимость

Поговорим о стоимости земли. Итак, некоторая информация для начала нашего разговора. Минимущество рекомендует выкупить до 1 января 2004 года земельные участки, на которых расположены предприятия. Однако в РСПП подсчитали, чтобы последовать совету ведомства, предприятиям придется выложить 100 млрд. долл. Из-за слишком высоких цен на землю предприниматели предпочитают перейти на аренду, хотя понимают, что будут иметь в этом случае дело со своеволием органов власти, так считают представители РСПП. Однако с 1 января 2004 года закон упраздняет право бессрочного пользования землей, на котором она была передана предприятиям в ходе приватизации. Значит, нужно либо выкупить землю, либо заключить аренду с собственниками – федеральными, региональными и муниципальными властями. Здесь разные точки зрения. Представители этих структур считают, что зря тянут предприятия с арендой земли на долгий срок.

Минимущества Александра Бородина, который говорит, что когда установятся рыночные цены, земля этим предприятиям обойдется дороже. А вот о том, что происходит в Москве, где сконцентрировано огромное количество предприятий, мы сейчас говорим с Олегом Михайловичем Толкачевым, первым заместителем мэра в правительстве Москвы. Я хотел бы вот с чего начать. Сегодня Вы выступали в Совете Федерации. Расскажите, пожалуйста, о Вашем выступлении и с точкой зрения вашей на эту проблему.
Там был круглый стол по проблемам взаимодействия между различными уровнями власти: федеральным, региональным и муниципальным. Одним из основных вопросов, который обсуждался на этом круглом столе, а были представители более чем из 60 регионов, там как раз возникала проблема правильного, своевременного, в рамках закона, прохождения процесса разграничения прав собственности на земельный участок. В своем выступлении я опирался на опыт Москвы. Разумеется, говорил про столицу Федерации. И те проблемы, с которыми мы реально столкнулись, которые мы видим, которые в жизни возникают, они, конечно, в разной степени, но присутствуют у всех регионов и городов РФ. Вопрос вот в чем. Что, действительно, законодательство предусматривает возможность, это не означает обязанность, передачи участков в частную собственность по определенной процедуре. Встает вопрос, как должна происходить эта передача: до процесса разграничения земель, до процесса разграничения прав или параллельно с этим процессом. Это не отрегулировано законом. То есть закон не запрещает немедленно производить действия. Но что из этого вытекает, что получается? Что, если пройти нормально, законно всю процедуру, законно, потому что в Москве создан и действует земельный кадастр, он с каждого участка описан, то потребуется, может быть, несколько месяцев для того, чтобы пройти процесс разграничения, дальше на нормальном законном основании происходит передача, то есть нормальная понятная процедура, которая в меньшей степени затрагивает вопросы градостроения. А мы же сталкиваемся сейчас с ситуацией, в которой чиновники федерального уровня, это относится и к деятельности Министерства имущественных отношений, настоятельно советуют, настаивают, предлагают предприятиям немедленно организовать процесс передачи сиюминутно, оперативно, без завершения процесса разграничения, даже не зная толком, чью землю они предлагают – свою или московскую, не определившись с этим, и самое печальное здесь то, что такой бездумный скоропалительный процесс без соответствующей подготовки никак не увязан с вопросами градостроительства, градостроения. Нетрудно догадаться, если мы при наличии определенного генерального плана, планов Москвы и планов развития, строительства округов Москвы, сталкиваемся с ситуацией, когда какой-то кусок выхвачен и передан, правильно или нет – будем выяснять в судах, но частнику, частник отвечает: помилуйте, это земля частная, поэтому либо купить у меня по ценам, совсем не тем, которые назывались сегодня…
- Неожиданно на миллиард долларов.
- И, вообще-то говоря, это еще и временной фактор, это остановка в развитии. Третий момент – это никак не увязано с планами градостроения, с генеральным планом, это должно быть обязательно увязано. Ну, много там нюансов юридических. Допустим, должны быть введены соответствующие повышающие коэффициенты решением правительства РФ, таких коэффициентов нет, такое решение не принято. Поэтому и с этой точки зрения незаконно. Много тонкостей, деталей, я говорю только об основных. Поэтому мы об этом сегодня говорили очень подробно с представителями региона. На мой взгляд, я свое мнение говорю, что поддержка здесь единодушная, именно такая точка зрения возобладала. Полагаю, что эта точка зрения будет доведена до руководства правительства РФ. Почему это важно? По нескольким причинам. Первая, кажущаяся выгода «схватил-продал» обернется потерями для бюджета всех уровней, в том числе для российского бюджета, потому что придется потом любые градостроительные дела согласовывать по другим уровням цен, это потеря темпов, это остановка или попытка остановки развития. Еще один момент здесь является важным. Кроме таких чисто экономических, финансовых проблем здесь есть еще проблемы более глубинного свойства.

 

- Я вас прерву буквально на пару минут. 14.15 - краткие новости, сразу после чего мы продолжим нашу беседу, и Вы скажете.
- Мы говорим о том, кому и как продавать землю. В какой очередности продавать, и до того, как ее дать на продажу предприятиям, которые уже фактически стоят не ней, и не только предприятия, надо понять, чья же это земля. И второй аспект, о котором Вы говорили.
- Я хочу сказать, у вас это прозвучало, бодро говорим о том, что надо продавать, но, вообще-то говоря, вопрос еще стоит так: что выгоднее, а надо ли это, кому это надо. Потому что есть еще несколько моментов, которые на сегодня не нашли своего решения. Первое. Если провести этот процесс быстро и бездумно, то мы получим результат еще более оглушительный в отрицательном смысле этого слова, чем тот, который получили в начале 1990 годов с приватизации имущества. Здесь есть такое понятие: сделал быстро и плохо. Не вспомнят, что сделал быстро, вспомнят, что плохо. Если сделал хорошо, но чуть подольше, будут всегда помнить, что ты сделал хорошо. Поэтому, не хочу называть авторов, тем более, автор сейчас уже покинул этот мир, но обвальная приватизация здесь принесет еще более страшные потрясения, чем те потрясения, которые произошли при обвальной, бездумной приватизации имущества. Вопрос еще один есть. Когда говорят, что предприятия имеют возможность купить по относительно дешевой цене и дальше заниматься развитием этой территории, земли, на которой стоит, имея в виду не производственную деятельность, а деятельность хотя бы строительную, или игорный бизнес, еще что-то, здесь есть глубинный обман. Обман покупателя заключается в следующем. Во-первых, земля была отведена под определенные цели, в данном случае, производственные, и никто не позволит их перепрофилировать под иные. Второе, для того, чтобы заниматься на этих территориях строительством или еще чем-то, деятельностью непроизводственного характера, необходимо получить огромное количество согласования с городскими организациями. Так устроен закон, это не выдумки и блажь городской власти, это закон, а эти согласования при такой ненормативной покупке земли не будут получены и выданы. Вот в чем проблема. Это опять обман покупателя. И с такого рода обманом мы сталкивались много раз в начале 1990-х гг., когда, например, говорили, купите ЗИЛ хоть за что-нибудь, его и купили, «Микродин» его купил за 5 млн. долл., а потом не знал, что делать с этой покупкой замечательной. И пока город не выкупил за те же самые 5 млн., завод стоял, после чего пошло производство. Поэтому, еще раз говорю, вопросы градостроения не могут быть оторваны от вопросов землепользования. Это самая главная мысль, о которой мы сегодня говорили в Совете Федерации, и не должны быть оторваны. Именно об этом говорит новый московский закон, который принят городской Думой. Он так и называется - Закон о землепользовании и застройке в Москве. Именно наличие такого закона кладет предел вакханалии, этому желанию бездумно здесь поупражняться, на территории Москвы. Наверное, в большой степени наличие этого закона подтолкнуло отдельные горячие головы поторопить предприятия: давайте поскорее, давайте сейчас, давайте немедленно, дальше будет сложнее и т.д. На самом деле, нужно базироваться на этом московском законе, он принят, на днях вступает в силу. И вполне нормальным образом, таким образом, по той процедуре, которая прописана в законе, действует в плане распоряжения землей.
- То, что Вы сказали, рождает целый ряд вопросов. Чего боятся предприниматели? Например, Каха Бендукидзе, «Объединенные машиностроительные заводы». Он говорит, тут немного отвлечемся от московской тематики, но Вы знаете очень хорошо этот вопрос, поэтому. Он подсчитал, что выкуп всех земельных участков «Объединенных машиностроительных заводов» потребовал бы 180 млн. долл., что всего на 20 млн. долларов меньше капитализации вообще, и вдвое больше прошлогодней прибыли. Чего опасаются предприниматели? Того, что новые ставки, когда будет решено, предположим, Москва, она такая хорошая и так заботится о том, чтобы все вопросы прояснить, чтобы не было бездумно, потом все это будет в 40-50-100, тут можно любую цифру назвать, дороже. То есть лучше это сделать сейчас и быстренько, как сказал г-н Бородин, чем потом по каким-то безумным ставкам. Ведь чиновники Москвы, Вы в том числе, говорите, что московская земля стоит дорого. Не хочу я ее покупать, значит, будет аренда. А эта аренда будет стоить совершенно кошмарные деньги. То есть это вопрос разграничения и установка реальной стоимости на землю, она всегда немного виртуальна, правда, рыночная стоимость, она же чуть-чуть виртуальна?
- Неправда.