Рынок офисов в Москве и России
Перспективы - Недвижимость
Трудно представить себе офис солидной западной компании, разместившийся в здании неработающего НИИ или завода. Или у них все работает, или специально приспособленных под офисы помещений хватает, или цена их аренды более конкурентоспособна, или они себя выше ценят и больше уважают, и поэтому где ни попадя рабочее пространство не устраивают... Одно радует - темпы роста количества квадратных метров, ежегодно вводимых в строй в секторе отечественной бизнес-недвижимости.

Больше офисов хороших и разных.Офисы разные нужны, офисы разные важны
Аналитики рынка коммерческой недвижимости осторожно намекают: в следующем году столичный рынок офисных помещений международного класса (А и В) может оказаться перенасыщенным. Деловая активность явно отстает от объемов нового строительства - бизнес-центры растут как грибы после дождя.
Реально же картина пока выглядит так: в Москве в I квартале текущего года застройщики ввели в эксплуатацию всего 25,5 тыс. кв. м офисных помещений класса А и В (данные компании Colliers International). Это почти в три раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Возможно, строители сделают рывок и к середине лета увеличат общую площадь офисов до 240 тыс. кв. м. Это в области предположений, но вполне осуществимых.
. При оценке класса здания участники рынка договорились использовать двадцать стандартных критериев:
1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (система управления зданием).
2. Профессиональное управление зданием.
3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.
4. Система кондиционирования: двухтрубная либо соответствующий ей аналог.
5. Подвесные потолки.
6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м.
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол (или возможность его установки).
9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение.
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.
11. Подземная парковка.
12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания.
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв. м.
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства.
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.
Согласно этой системе классификации офисное здание класса А соответствует шестнадцати из двадцати перечисленных критериев (или превышает их). Для класса В достаточно 10. Недвижимость, которая соответствует 8 из 20 приведенных критериев, брокеры договорились относить к классу С.

Средние арендные ставки за квадратный метр в год в московских бизнес-центрах класса А варьируются от $450 до $700. Офисы класса В сдаются чуть дешевле - от $350. По статистическим расчетам компании Colliers International, наиболее востребованы на рынке аренды офисные блоки площадью от 75 до 400 кв. м. Ежели говорить о качественных характеристиках офисов, то кроме удобного расположения (желательно в центре города, поближе к основным улицам и транспортным развязкам) потенциальные арендаторы стали уделять все больше внимания "начинке" здания. Инженерия, соответствующая идеалу, должна быть не только удобной в эксплуатации, но и современной. А планировка - оптимальной.

Но проектировщики не всегда в полной мере учитывают эти важные нюансы, допускают ошибки, снижающие привлекательность объекта и создающие неудобства арендаторам. Иногда перебарщивают, например с количеством вспомогательных и технических площадей, игнорируют преимущества свободной планировки, неверно располагают стояки. Бывают и другие казусы. Об одном из них рассказывает технический директор управляющей компании Sawatzky Олег Смирнов: "По прихоти авторов проекта комната для видеомониторинга здания оказалась в отдалении от основного входа. Пришлось пойти на издержки - организовывать дополнительный пост охраны". Другой пример расточительности - неэффективное расположение инженерных систем здания: не в единой шахте, как принято в современном строительстве, а в автономных блоках на большом расстоянии друг от друга. Это увеличивает трудозатраты на обслуживание коммуникаций, то есть приводит к удорожанию эксплуатационных расходов и уменьшению полезных площадей.

Не меньшую важность - как для владельцев недвижимости, так и для арендаторов - имеет архитектурное решение проекта. "Первое впечатление от здания просто обязано быть благоприятным. Это очень важно, - говорит ведущий специалист департамента офисных помещений компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. - Фасад здания как галстук. И он запоминается в первую очередь".

Рынок элитных бизнес-центров класса А мал: в исторической части практически нет свободных площадей под застройку и вся она относится к зоне особого регулирования. Объем рынка офисных площадей класса А составляет 30 тыс. кв. м. К нему относятся четыре бизнес-центра: "Атриум" (реконструирован "Генподрядной компанией СТЭП", ее доля на рынке составляет 5%), "Шведский дом", "Белые ночи" (компания "Петербург Scanska", доля на рынке 5%), "Северная столица" ("Развитие Недвижимости Р.Б.И." - 3%). Стоимость аренды в этих центрах - $900-1800 за кв. м в год. Новых проектов пока нет, а в существующих центрах остаются незаполненными 15-20% площадей.

Офисных площадей класса B намного больше. Общий объем предложения - 220 тыс. кв. м. Бизнес-центры класса В строят не часто - строительные компании в основном занимаются реконструкцией существующих площадей (территорий заводов и НИИ). Бизнес-центр "Акватория", принадлежащий финансовой компании "Балтийская группа", оборудован в бывшем здании ГПНИИ-5, бизнес-центр "Нобель" на Выборгской набережной создан на базе цеха АОЗТ "Вагонмаш". Стоимость аренды в них - $500-900 за один кв. м в год. Спрос на такие офисы высок, и цена аренды растет на 10-15% в год. Строить бизнес-центры категории В выгодно только крупным компаниям. Менее затратна реконструкция офиса. Реконструкция "Акватории" общей площадью 3000 кв. м обошлась "Балтийской группе" в $3 млн. при сроке окупаемости один год.

Рынок офисов класса С в Санкт-Петербурге предлагает порядка 250 тыс. кв. м общей площади, из которых половина - офисы на бывших производственных площадках без ремонта. Бизнес-центры этого сегмента - самое массовое и востребованное направление для начинающих компаний, и строительные фирмы не только реконструируют здания бывших НИИ, но и строят новые. Как правило, новостройки - это дешевые кирпичные многоэтажные офисные здания с арендной ставкой $160-240 за один кв. м в год. Крупные игроки на рынке - "Росстро" (10% рынка), "Петербург Scanska" (13%).

Бизнес-центры как таковые во Владивостоке не строятся - более популярны отдельные офисы, спрос на которые не удовлетворен. Строительные компании считают, что строить бизнес-центры пока не выгодно - могут не найтись клиенты-арендаторы. По городу разбросано большое количество старых, без архитектурных изысков офисных зданий не выше 12 этажей. Стоимость аренды одного кв. м - $7-25 в месяц, в зависимости от местоположения. Однако существуют и элитные офисные центры, например бизнес-центр отеля "Хендэ". Стоимость аренды здесь $48 за один кв. м в месяц. Еще одно дорогое место - здание японского консульства, где можно снять помещение по $40 за кв. м в месяц.


Строительство бизнес-центров, несмотря на растущую в них потребность, пока только в проекте. На данный момент все существующие центры - это реконструированные и отремонтированные здания различных государственных учреждений. Аренда в четырех бизнес-центрах, расположенных в деловой части города, доходит до $20 за кв. м в месяц (в других местах не превышает $12). В каждом располагается от 40 до 60 компаний и фирм, число же потенциальных арендаторов в десятки раз больше (в городе около 40 тыс. фирм и компаний). В ближайшие четыре года планируется построить пять бизнес-центров, об этом в феврале 2003 года объявила строительно-инвестиционная группа компаний "Столица Нижний". До конца 2006 года группа направит на строительство $40 млн., а в начале 2004-го начнет возведение первого бизнес-центра, для которого взят в аренду на 49 лет участок земли в центре города. По прогнозам, строительные планы "Столицы Нижний" приведут к снижению ставок аренды вдвое.

Деловым центром считается "Центр международной торговли Екатеринбург" (ЦМТЕ), или "Атриум-Палас Отель". Офисы соответствуют европейским требованиям. Площади офисов - от 50 кв. м, стоимость - $50-60 за кв. м. Кроме этого, в центре есть еще несколько офисных зданий подобного уровня. В течение 2003-2004 годов агентство МАН сдаст в эксплуатацию два бизнес-центра (предполагаемая цена аренды - $600-800 за кв. м, если офис приобретается в собственность, $25-30 - аренда кв. м в месяц). В городе две категории зданий с офисными помещениями. Во-первых, это разнообразные административные здания, где чаще всего принимается решение о сдаче в аренду избыточных площадей. Общий недостаток таких зданий - постройка советских времен, не предназначенная для коммерческого использования. Спрос поддерживается за счет низких цен - от 270 рублей за кв. м в месяц. Вторая категория - здания и помещения, переведенные из жилого фонда в нежилой.

Современные бизнес-центры в городе уже есть, и ведется активное строительство новых. Имеющиеся можно разделить на две группы - вновь построенные и здания бывших институтов советской эпохи. В этих зданиях, непрезентабельных снаружи, но с евроремонтом внутри, расположено 70-75% офисов города. Средняя стоимость месячной аренды - 500-1000 рублей за кв. м. В конце 2002 года в городе инвестиционно-строительной корпорацией "Заельцовская" был возведен первый бизнес-центр класса В площадью 14 тыс. кв. м. Центр выполнен в неоклассическом стиле, с остекленным фасадом. Активно строят офисы местные банки или представительства московских: требования безопасности, предъявляемые к банковским офисам строительными нормами, таковы, что банку проще построить собственное здание, чем реконструировать готовое. Самый крупный из этих проектов - 12-этажное здание Сибирского банка Сбербанка России (общая площадь порядка 18 тыс. кв. м, ввод в действие - февраль 2005 года). Другой проект - строительство офиса Ланта-банка: 8-этажное здание общей площадью 5,8 тыс. кв. м станет классическим деловым центром, соответствующим европейским требованиям. Бизнес-центр будет введен в эксплуатацию в конце 2003 года. Строится общественно-торговый центр на месте старого зоопарка (ЗАО "Сэлф-Мастер"). Строительство планируется закончить в 2004 году.

В январе 2003 года в Хабаровске впервые появился бизнес-центр. Название "Дальний Восток" досталось ему в наследство от старой, пришедшей в негодность гостиницы. В "Дальнем Востоке" 35 офисов площадью от 18 до 80 кв. м. Цена аренды - $35-45 за кв. м в месяц. Бизнес-центр реконструировала артель старателей "Амур", и, как говорят ее руководители, дело это выгодное. Совсем недавно компания "Дальрео" начала реконструкцию старого здания ДОСААФ в центре города, помещения которого тоже хотят приспособить под офисы. Реконструкция здания под бизнес-центр обойдется в 100 млн. рублей.


итуация на рынке деловой недвижимости Ростова-на-Дону характеризуется серьезным превышением спроса над предложением, что, естественно, влияет на рост цен. За год стоимость аренды одного кв. м офисных помещений в центре города выросла более чем в два раза и в среднем по Ростову составляет от $7 до $17 в месяц, продолжая расти (в апреле достигнув $20-25). Не только крупные, но и средние фирмы стали считать более выгодным для себя строительство или покупку строений, чем их аренду. Стоимость одного кв. м в таких помещениях колеблется от $400 до $600, причем объекты выкупаются еще на стадии котлована. Серьезным сдерживающим фактором остается дефицит свободных площадей под застройку в центре города и, соответственно, рост стоимости земельных участков ($10-17 тыс. за сотку). Отмечается и недостаток инвестиций. Крупных современных бизнес-центров очень немного - это бывшие НИИ и корпуса учреждений. Исключением является выставочный и бизнес-центр ОАО "Роствертол". Тем не менее в этом году началась реализация нескольких крупных проектов. Один из них - строительство международного Конгресс-центра - подготовлен АО "Интурист". Состоять он будет из трех объединенных зданий, значительную часть площадей планируется отдавать под офисы класса А. Ориентировочная стоимость - $50 млн., управляющая компания по строительству - хорватская фирма "АЦМ Инжиниринг". Другой крупный проект, с привлечением немецких инвестиций, разработан на базе Ростовского государственного строительного университета - Медиа-комплекс с выставочными, учебными, офисными, коммуникационными помещениями.