Договор аренды коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость - Недвижимость
умага без подписи — просто бумага, а подписанный лист — уже документ. Это следует помнить при заключении любого соглашения, в том числе и договора аренды коммерческой недвижимости, так как небрежное или формальное отношение может привести к весьма серьезным последствиям. На что следует обращать особое внимание, чтобы их избежать? Итак, по порядку.
Проверка полномочий на заключение соглашения — этап первый и достаточно серьезный. Согласно общему правилу генеральному директору, действующему на основании устава, для подписания договора аренды дополнительных полномочий не требуется. Если подпись ставит коммерческий директор, председатель совета директоров, президент, председатель правления, целесообразно попросить выписку из устава, в котором должны быть отражены их полномочия при заключении договора аренды. Проверка полномочий осложняется в случае заключения договора с акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью, поскольку специальное законодательство, регламентирующее их деятельность, устанавливает ограничения полномочий первого лица в зависимости от величины сделки в сравнении с балансовой стоимостью активов, а также от наличия заинтересованности в совершении сделки. Эти риски можно преодолеть, получив согласие на сделку общего собрания акционеров или совета директоров (наблюдательный совет) общества либо доказательства того, что такое одобрение не требуется. В качестве доказательств годится баланс общества на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения договора.

Генеральный директор (исполнительный единоличный орган общества) вправе совершать сделки, не превышающие 25 процентов от балансовой стоимости активов общества. Одобрения совета директоров достаточно при заключении сделки на сумму от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов. В остальных случаях необходимо решение общего собрания.

Если договор подписывает представитель по доверенности, он должен приложить ее заверенную копию.

Следует отметить, что при всей многочисленности документов, отражающих полномочия сторон, предоставление всего пакета, причем по инициативе уполномочивающей стороны, является правилом хорошего тона и воспринимается с пониманием, так как свидетельствует о серьезности и профессиональности партнера. Формирование такого пакета неизбежно при регистрации договора аренды, заключенного на срок более года (все эти документы понадобятся для учреждений юстиции).

Поскольку аренда является обременением прав собственника недвижимого имущества (договор аренды регистрируют как обременение и именно так отражают в тексте свидетельства на право собственности), переход права собственности на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, за исключением указания наименования арендодателя и его реквизитов.

Многие арендодатели, выступающие собственниками, часто пытаются навязать арендаторам новые условия аренды, однако арендатор вправе следовать условиям ранее заключенного договора аренды. Данной точки зрения придерживаются судебные инстанции при разрешении возникших разногласий.

Арендатору также следует знать, что некоторые арендодатели, особенно крупные, включают в договор массу дополнительных условий, не предусмотренных действующим законодательством. В результате арендодатель приобретает полномочия чуть ли не контролирующих и государственных органов. Например, арендодатель наделяет себя правом не допустить арендатора на арендуемые площади в связи с нарушением последним действующего законодательства или когда арендатор вынужден согласовывать с арендодателем каждое свое действие. Такие условия следует рассматривать как установление препятствий арендатору в использовании арендованного имущества, поэтому в подобных ситуациях нужно обращаться в суд.

В процессе заключения договора необходимо четко оговорить следующие условия: объект аренды, ее срок и размер арендной платы.

Объект аренды должен быть точно и максимально полно определен соглашением. С этой целью в договоре аренды необходимо указать не только полный адрес объекта недвижимости, этаж, номер комнаты, общую площадь арендуемого помещения, но и его регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности.

Срок аренды в договоре может быть не обозначен. В таком случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор будет считаться заключенным (возобновленным) на неопределенный срок и в том случае, если по истечении срока аренды, установленного договором, ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие. При этом считается, что договор продлен на тех же условиях.

Если по истечении срока аренды стороны заключают соглашение на новый срок, то они не будут связаны условиями договора, действовавшего ранее. Значит, арендодатель может предложить любые новые условия договора, которые арендатор будет рассматривать в общем порядке, исходя из принципа свободы договора. Несогласие арендатора с новыми условиями аренды лишает его преимущественного права на заключение договора.

При определении арендной платы допускаются расчеты как в виде денежных средств, так и в виде имущества, передаваемого в собственность арендодателю, например транспортные средства, оргтехника и т. п. Расчеты разрешено производить в виде продукции и доходов от использования арендованного имущества, а также в виде каких-либо услуг самого арендатора (полиграфических, охранных, консультационных и т. п., если это устроит арендодателя).

Независимо от избранной сторонами формы арендной платы обязательна фиксация ее размера. Невыполнение данного условия влечет недействительность договора. Допускается согласование только порядка определения размера арендной платы. Так, если размер арендной платы установлен в условных единицах или иностранной валюте с требованием осуществления платежей в российских рублях по тому или иному курсу, курс должен быть зафиксирован обязательно и максимально конкретно (ЦБ РФ, ММВБ) на конкретную дату. Этот пункт, по сути, является порядком определения размера арендной платы за тот или иной период.

Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества. Арендная плата за эксплуатацию здания или сооружения включает в себя лишь платежи за пользование земельным участком, на котором оно расположено (иная территория оплачивается дополнительно). Расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества по общему правилу несет арендатор. К расходам на содержание арендованного имущества относятся коммунальные платежи, расходы на уборку и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, расходы на телекоммуникации. Целесообразно подробно отражать в договоре, какие расходы кем именно оплачиваются.

Бывают случаи, когда, например, помещение на момент заключения договора аренды не оборудовано обязательной пожарной сигнализацией, а по умолчанию расходы по содержанию помещений несет арендатор, арендодатель лишь осуществляет капитальный ремонт. Если такая ситуация не была оговорена условиями договора, арендатор под угрозой запрета эксплуатации помещений со стороны пожарных служб вынужден нести дополнительные расходы на установку требуемой сигнализации. Они могут быть весьма значительными, но не относятся к числу затрат на проведение капитального ремонта. Или, например, коммуникационное обслуживание помещений арендодателя осуществляется с использованием не городских телекоммуникационных сетей по единому договору. В данном случае плата за пользование городским телефоном будет выше обычных ставок и может существенно превышать реальные потребности арендатора.

Размер арендной платы можно изменять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако при этом договором могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Аналогичным образом решают вопрос об изменении размера арендной платы, установленной в иностранной валюте. Поскольку такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции, изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы.