Квартиры в Москве будут дешеветь
Квартира - Недвижимость
Как будет развиваться рынок столичной недвижимости? Этот вопрос сейчас волнует всех - и специалистов, и простых граждан. Некоторые аналитики утверждают, что рынок "перегрет" и действует по принципу "пирамиды", что стоимость жилья завышается искусственно и вскоре нас ждет обвал цен. Так ли это?

Разобраться в этом вопросе совместными усилиями попытались инвесторы, застройщики и риэлторы, собравшиеся на организованном Московской ассоциацией предпринимателей круглом столе "Московский рынок недвижимости: оценка, прогнозы и перспективы".Первый же доклад, касавшийся рынка жилья, содержал в себе сведения, претендующие на сенсацию. Генеральный директор аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН) Олег Репченко заявил, что в конце 2005 - начале 2006 года вероятен обвал цен на московское жилье. Причиной подобного развития событий, считает руководитель ИРН, может послужить то, что "в условиях беспрецедентного роста цен все больше квартир покупается с целью их последующей перепродажи. Это создает угрозу затоваривания и обвала рынка при условии единовременной продажи всех инвестиционных квартир".

По мнению О. Репченко, приобретение квартир с целью перепродажи стало представлять интерес примерно с конца 2000 - начала 2001 года, когда цены на жилье стали стабильно подниматься. В то время число инвестиционных покупок было еще крайне мало - не более 1-2% общего числа покупаемых квартир. Такая ситуация сохранялась до начала 2003 года. Радикальные изменения произошли в результате снижения курса доллара, который долгое время оставался основным способом сбережения накоплений. Необходимость найти иной способ сохранения средств заставила население вкладывать деньги в недвижимость.

По оценкам ИРН, в течение 2003 года доля инвестиционных покупок жилья выросла примерно до 30% и составила 1 млн кв. м, что привело к раздуванию на столичном рынке "пузыря" и образованию "пирамиды". "Пока цены продолжают расти, все стремятся успеть что-то купить, подогревая тем самым продолжение роста, - отметил О. Репченко. - Но как только увеличение цен по какой-либо причине остановится, все квартиры, купленные впрок, будут выставлены на продажу, что вызовет затоваривание и обвал цен на рынке".

По его расчетам, доля инвестиционных квартир в ближайшей перспективе будет составлять 30-40%, т. е. их объем будет возрастать примерно на 1 млн кв. м в год. А критическую массу инвестиционных квартир, которая может вызвать прекращение роста и даже снижение цен на жилье, О. Репченко оценил в 3 млн кв. м. Исходя из этого, руководитель ИРН и предсказал сроки возможного кризиса - конец 2005 года.

Время еще есть
Вместе с тем на отечественном рынке недвижимости достаточно ресурсов, чтобы не допустить кризисного развития ситуации. Такой вывод следует из докладов других участников круглого стола. Причем большинство из них представили данные собственных аналитических исследований.

Генеральный директор ООО "Рескор-Недвижимость" Анна Ягиш заявила, что доля инвестиционных квартир на самом деле составляет не более 10% общего числа покупок. С ней согласился и руководитель отдела оценки и аналитики компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Василий Светлаков. По его мнению, о незначительности доли инвестиционных квартир говорит даже тот факт, что количество предложений на рынке сейчас не увеличивается, в то время как "постоянно раздающиеся реплики о грядущем кризисе уже заставили бы владельцев купленных впрок квартир начать их продавать".

Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев привел целый ряд факторов, которые доказывают, что нет никаких оснований в ближайшей перспективе ожидать резкого падения цен на недвижимость. Он считает, что наличие инвестиционных квартир отнюдь не свидетельствует об образовании на рынке опасного "пузыря". "Люди вкладывают деньги в строящуюся квартиру, потом готовую продают, и таким образом постоянно находятся в обороте - не сохраняют эту недвижимость", - сказал он.

"Никакого искусственного завышения цен на рынке нет, - уверен вице-президент РГР, - увеличение стоимости жилья на 30-40% за год - это увеличение цены в долларах. Но необходимо учитывать, что курс американской валюты заметно снижается, и с учетом инфляции реальный рост цен на недвижимость составляет около 17%". По мнению К. Апрелева, если доллар и дальше будет обесцениваться, цены на жилье будут расти, и люди не станут искать другие способы сохранения капитала. Тем более что доходность от вложений в недвижимость на сегодняшний день остается одной из самых высоких, а вложения в недвижимость остаются самыми "неналогооблагаемыми" операциями.

Что падение цен на квартиры не приведет к их массовой продаже. "Если даже цены на рынке падают, умный инвестор никогда не будет продавать квартиру. Население уже дважды пережило падение цен, так что неплохо ориентируется в ситуации", - считает он. К тому же доход можно получать не только от спекулятивных сделок, но и от сдачи жилья в аренду. И наибольшее число владельцев инвестиционных квартир, по мнению К. Апрелева, составляют именно арендодатели, а не спекулянты. В интервью М2 вице-президент РГР подчеркнул, что при анализе рынка недвижимости обязательно нужно учитывать и внешние факторы, влияющие на ситуацию. Например, развитие ипотеки, которая сделает жилье доступным для большего количества людей. Это тоже будет служить причиной естественного роста цен. "Кроме того, изменение законодательства в области налогообложения только улучшается, - отметил вице-президент РГР. - С моей точки зрения, реальное снижение цен на рынке недвижимости начнется, только если произойдет что-то значительное: рухнут цены на нефть, резко начнет расти доллар или будет введен рыночный налог на недвижимость, реально осуществится реформа ЖКХ, после которой уже не будет дотаций города на квартплату для большей части населения. Тогда заработают реальные факторы, которые смогут влиять по крайней мере на торможение цены. На сегодняшний день таких факторов нет. Доходность в секторе сохраняется, а значит, люди продолжают недвижимость покупать".

Заметим, что прогнозы о скором падении цен на недвижимость (в первую очередь столичную) на прошлой неделе поступали и из правительства РФ. Однако если не последует жестких административных мер, то "рыночных" предпосылок для подобных прогнозов нет.

Дмитрий Кузнецов
Директор департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН:

- При условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в России глобальных изменений на рынке недвижимости в ближайшее время не произойдет.

С уменьшением количества свободных площадок в Москве строительство все чаще будет осуществляться на месте выведенных производственных предприятий или расселения ветхого фонда. Этот путь застройки более длительный, более трудоемкий и, естественно, дорогостоящий. В результате цена квадратного метра на вновь возводимые объекты будет продолжать расти.

Евгений Михайленков
Начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком-Недвижимость":

- Разговоры о "пузырях" - это следствие попыток сравнить наш рынок недвижимости и зарубежный. Когда на Западе происходили обвалы рынка, покупки совершались с целью перепродажи на деньги от ипотечных кредитов. У нас доля ипотечных покупок невелика. Цены будут расти дальше, пока не произойдут серьезные изменения. Например, резкое увеличение предложения. Но этого произойти не может. Новые дома строятся не быстро, свободных площадок под строительство немного, и за короткий срок увеличить предложение в сегменте новостроек не получится.

Что касается внешних причин, цены поднимаются потому, что в России очень серьезно выросла денежная масса. Соответственно сокращение денежной массы может вызвать падение цен на жилье. Это может произойти из-за падения цен на нефть или существенного снижения иностранных инвестиций - настолько серьезного, чтобы пошатнуть всю российскую экономику. Пока такого развития событий ничто не предвещает.